Друзья, сегодня хочу поговорить об одном из самых распространенных заблуждений, с которым регулярно сталкиваюсь в своей практике.
Многие покупатели уверены: если Росреестр зарегистрировал переход права собственности, значит квартира полностью проверена государством, сделка безопасна, и рисков больше не существует.
Логика кажется вполне понятной. Государственный орган принял документы, внес запись в ЕГРН, выдал выписку с вашим именем в графе «собственник». Казалось бы, можно спокойно выдохнуть.
Но на практике все гораздо сложнее.
Регистрация права собственности еще не означает, что квартира прошла полноценную юридическую проверку. Более того, существуют риски, которые могут проявиться спустя месяцы и даже годы после сделки, несмотря на то, что Росреестр успешно зарегистрировал переход права собственности.
Чтобы понять почему так происходит, давайте сначала разберемся, что именно проверяет Росреестр перед регистрацией сделки, а что остается за пределами его полномочий.
Что проверяет Росреестр:
- Наличие полномочий заявителей
- Правоспособность и дееспособность участников сделки
- Наличие необходимых прав у продавца
- Соответствие сделки требованиям закона
- Наличие всех необходимых документов
- Отсутствие зарегистрированных ограничений и обременений
- Отсутствие противоречий между заявленными правами и сведениями ЕГРН
- Отсутствие оснований для приостановления регистрации
- Отсутствие оснований для отказа в регистрации
- Соблюдение требований к сделкам с долями
- Соблюдение требований при участии несовершеннолетних
- Соблюдение требований семейного законодательства
- Отсутствие судебных запретов
- Отсутствие ранее поданных заявлений, препятствующих регистрации
А вот что Росрестр не проверяет:
1. Находится ли продавец под влиянием мошенников
Росреестр не проводит беседы с продавцом и не оценивает обстоятельства, при которых совершается сделка.
Между тем пожилые люди нередко становятся жертвами телефонных мошенников, псевдосотрудников банков или правоохранительных органов. В результате квартира продается под воздействием обмана, а после раскрытия обстоятельств продавец или его родственники пытаются оспорить сделку в суде.
2. Имеются ли скрытые наследники
Наличие свидетельства о праве на наследство не гарантирует отсутствие других наследников.
Через некоторое время после сделки может появиться наследник, который не знал о смерти родственника, находился за границей, проходил военную службу или по иным причинам пропустил срок принятия наследства. Если суд восстановит ему срок, могут возникнуть претензии ко всем последующим сделкам с квартирой.
3. Были ли нарушены права детей
Росреестр проверяет наличие разрешения органов опеки только в случаях, когда оно обязательно представляется на регистрацию.
Однако он не устанавливает, были ли фактически соблюдены имущественные права несовершеннолетних, выделены ли им доли и не ухудшились ли их жилищные условия. Нарушение прав ребенка может стать основанием для судебного спора даже спустя годы после сделки.
4. Существует ли риск банкротства продавца
Росреестр не анализирует финансовое положение продавца.
Если после продажи квартиры продавец будет признан банкротом, финансовый управляющий может попытаться оспорить сделку как совершенную в ущерб кредиторам. Особенно если квартира была продана незадолго до банкротства или по цене ниже рыночной.
5. Является ли сделка экономически обоснованной (цена завышена/занижена)
Государственный регистратор не оценивает рыночную стоимость квартиры.
Слишком низкая цена может свидетельствовать о попытке вывести имущество из-под взыскания кредиторов, а слишком высокая — использовать сделку для иных целей. В некоторых случаях именно цена становится одним из аргументов при последующем оспаривании сделки.
6. Есть ли у продавца крупные долги, которые могут повлечь банкротство
Даже если продавец уже имеет серьезные финансовые проблемы, это не является основанием для отказа в регистрации сделки.
Однако наличие крупных долгов может стать первым шагом к будущему банкротству, а вместе с ним — к попыткам оспорить продажу квартиры.
7. Имеются ли судебные споры, сведения о которых еще не внесены в ЕГРН
Между подачей иска в суд и появлением сведений в ЕГРН может пройти значительное время.
Покупатель может приобрести квартиру, не подозревая, что в отношении нее уже рассматривается судебный спор о праве собственности, наследстве или разделе имущества.
8. Есть ли лица, сохранившие право проживания в квартире
После покупки квартиры может выясниться, что в ней сохраняют право проживания лица, отказавшиеся от участия в приватизации, получатели ренты, отдельные наследники или другие граждане, права которых защищаются законом.
9. Использовался ли материнский капитал надлежащим образом
Если родители не выделили детям обязательные доли или нарушили иные требования законодательства, сделка в будущем может стать предметом проверки органов опеки, прокуратуры или судебного разбирательства.
10. Имеются ли дефекты в предыдущих сделках
Росреестр не проводит полноценный аудит всей истории объекта недвижимости.
Если одна из предыдущих сделок окажется недействительной, это может повлечь цепочку последствий для всех последующих собственников, включая нынешнего покупателя.
11. Является ли продавец фактически дееспособным и осознает ли последствия сделки
Наличие паспорта и отсутствие решения суда о недееспособности еще не означают, что человек полностью осознает последствия своих действий.
Возраст, заболевания, прием сильнодействующих препаратов или психические расстройства могут стать основанием для последующего оспаривания сделки
12. Не является ли сделка результатом обмана, угроз или заблуждения
Росреестр не может установить, что происходило между сторонами до подписания договора.
Если продавец докажет, что действовал под давлением, угрозами, вследствие обмана или существенного заблуждения, сделка может быть признана недействительной.
13. Законность происхождения денежных средств, на которые продавец ранее приобрел квартиру
Регистратор не проверяет источники происхождения денежных средств.
Однако в отдельных случаях объект недвижимости может оказаться связанным с мошенническими схемами, преступными доходами или иными обстоятельствами, способными повлечь судебные разбирательства.
14. Скрытые строительные дефекты квартиры
Росреестр не осматривает объект недвижимости.
После покупки могут обнаружиться протечки, плесень, промерзание стен, проблемы с электропроводкой, вентиляцией или инженерными коммуникациями, устранение которых потребует значительных расходов.
15. Наличие и законность перепланировки
Информация о перепланировке далеко не всегда отражается в ЕГРН.
Покупатель может столкнуться с необходимостью узаконивать выполненные работы за свой счет, возвращать квартиру в первоначальное состояние или оплачивать административные штрафы.
Важно понимать
Росреестр не проводит юридическую проверку квартиры в интересах покупателя.
Его задача — проверить наличие предусмотренных законом оснований для регистрации права собственности.
Регистрация перехода права собственности в Росреестре не означает, что все юридические риски устранены. На практике регулярно встречаются ситуации, когда уже после завершения сделки и получения выписки ЕГРН покупатель становится участником судебного спора, связанного с правами на приобретенную недвижимость.
Простыми словами
Росреестр отвечает на вопрос:
«Можно ли зарегистрировать переход права собственности?»
Юрист по недвижимости отвечает на другой вопрос:
«Безопасно ли покупать именно эту квартиру, именно у этого продавца, именно на этих условиях?»
Поэтому государственная регистрация права собственности и юридическая проверка недвижимости — это два разных процесса, которые решают разные задачи.
Для безопасной покупки квартиры необходима полноценная юридическая проверка.